作者 / 段彪永 律师
2019年6月16日，张某与某房地产开发有限公司就某小区2幢2单元202号房屋签订《商品房买卖合同》。2019年12月26日，张某支付了全部购房款并领取钥匙，并对诉争房屋进行了装修。因开发商欠付施工方工程款，施工方向某人民法院起诉开发商要求支付工程款，同时申请了财产保全。2020年6 月22日，某人民法院向某不动产登记中心发出协助执行通知书，要求查封某房地产开发有限公司名下包括诉争房屋在内的228套房产。2020年9月，张某房屋具备办理房屋过户登记条件，但由于法院查封房屋而无法办理。张某向某人民法院提起执行异议，请求撤销民事裁定书及协助执行通知书，排除对诉争房屋的查封。法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人张某提交的证据能够证明其在法院查封前与被保全人某房地产开发有限公司签订书面买卖合同购买诉争房屋，支付了全部价款，且已占有该房屋，未办理过户登记非其自身原因，故其请求符合上述法律规定，能够排除执行，本院予以支持。法院遂裁定如下：中止对某小区2幢2单元202号房屋的执行。
在商品房预售模式下，购房人签订购房合同与办理办理房屋不动产权证之间往往存在很长的周期。在这段时间内，房地产市场发生变化或开发商经营不善，开发商债权人通过诉讼方式追讨欠款，已经销售给购房人的房产名义上还在开发商名下，可能被法院通过诉讼保全或执行予以查封，该房产将面临无法办理房产证甚至被拍卖还债的风险，购房人该如何维权？从程序上看，购房人可通过案外人执行异议程序和执行异议之诉程序进行维权。购房人认为法院查封的房产属于自己的合法财产，法院查封的执行行为损害了自己合法权益的，可以向财产查封法院提出执行异议，要求停止执行，法院立案审查后应在15日内作出裁定，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。购房人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。法院对执行标的裁定中止执行的，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当解除对该执行房产釆取的执行措施。
从法律规定看，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且符合规定情形的，其权利能够排除执行。第二十九条的保护对象是房地产开发企业名下商品房的购房人，基于对商品房购房人居住权和生存权的保护，其权利优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权；第二十八条的保护对象为一般购房人，其权利仅优先于普通债权。购房人购买的房屋为开发商销售的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条存在竞合，购房人可以选择适用有利于自身的条文维护权益。
实践中，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，需注意以下裁判规则：1、“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”应做广义理解，房屋的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，应当认定为商品房买卖合同。2、未进行网签备案不影响房屋买卖合同的效力；开发商未取得涉案房屋所在项目的商品房预售许可证与购房人签订商品房买卖合同属于无效合同，购房人无权排除执行；购房人明知所购买房屋处于限制交易期仍签订房屋买卖合同，应认定因其自身原因未办理过户登记手续，购房人无权排除执行。3、“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中的查封时间，为法院向不动产登记机构发出协助执行通知后，不动产登记机构登记的查封时间点，不是法院作出民事裁定书的时间点。司法实践中，法院出具民事裁定书和向不动产登记机构发出协助执行通知可能存在较大的时间间隔。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求购房人所购商品房系用于居住的唯一房产，但不要求购房人对未办理过户登记无过错。
综上，购房人购买房屋因开发商欠债被法院查封，可通过案外人执行异议程序和执行异议之诉程序进行维权。维权过程中，购房人应注意《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的不同适用条件和法律条款竞合选择问题。
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二百三十四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零二条 根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零四条 申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
