首先来看“满二”和“满五唯一”在交易税费上的优惠。

1. “满二”

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（北京市、上海市、广州市、深圳市除外）。

增值税=销售收入×5%。

2. “满五唯一”

根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

个人所得税有两种征收方式：

据实征收：应纳税额=（转让收入-房产原值-转让过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%

核定征收：应纳税额=转让收入×1%

如果是受赠或继承所得房屋，再次转让时，必须按据实征收，也就是按差价的20%缴纳。

以上“满二”和“满五”的时间以缴纳契税完税凭证注明的时间和产权证注明的时间孰早为起算时间。

也就是说，一套售价200万元的房子，如果不满2年，需缴纳增值税10万元、个人所得税2万元。如果满2年不满5年，增值税10万元就免缴了。如果满足“满五唯一”，则增值税和个人所得税都免缴了。

那么问题来了，在购买二手房的时候，如果碰到心仪的房子尚未满2年，或者虽然是唯一住房但尚未满五年的，交易肯定是可以交易，但又不甘心多缴税，想等期满再过户可以吗？

如果期满时间马上要到了，当然可以选择等到期满再过户，但如果还有一段时间，则面临很大风险。

对于不满5年的情况，鉴于“满五唯一”除了满五年还要求是家庭唯一住房，且如果不是受赠或继承来的，按核定征收1%的税率纳税额不算太多，跟需要承担的风险相比，还是不要等了。

对于不满2年的情况，对普通购房者来说，5%的增值税着实是一笔不小的支出，如果选择先付定金等2年期满再过户，主要面临3大方面的风险。

1. 违约风险

房价不断变化，付了定金之后的几个月甚至一年以上的时间里，如果房价上涨且幅度较大，卖方后悔了想以更高的价格卖给别人，最终吃亏的很可能是买方。如果卖方将房屋高价卖给了其他人，且已经过户，原来的买方对房屋不享有物权，仅能依据合同向卖方主张双倍定金或者赔偿违约金，且不说这个主张的过程耗时耗力，就算最后进行获赔成功，获赔的金额很可能远低于房价上涨的损失。

话分两头，如果房价下跌，买方也可能心理不平衡不愿再买，此时也面临定金或违约金的损失。

2. 房产因被查封等原因无法交易风险

在房产过户前，如果卖方因欠债等原因被起诉，其名下财产被法院查封，那么这套房产就无法交易过户。如果卖方的纠纷不能顺利解决，最终需要处置房产来清偿债务，交了定金的买方就只能要求双倍返还定金或赔偿违约金，这个过程又是艰难漫长的，如果卖方已经是债务缠身资不抵债，买方可能到最后也拿不到全部的赔偿。

3. 政策变化风险

在等待的过程中，可能出现房地产调控或信贷等方面的政策变化，如房产限购、限售、贷款利率调整、公积金贷款要求调整等，也可能带来房产无法交易或经济损失的风险。

以上各种情况，购房到过户所隔时间越长，风险可能越大，所以并不建议为省税而拖太久过户，可以与卖方协商分担税费，也可以再考虑其他房子。

当然，现实中基于对这套房子实在喜欢，也确实愿意冒一定风险等期满过户的情况也很多，在等待期不是太长的情况下，做好对卖方各方面情况的了解调查，可以有效降低风险。

1. 了解卖方工作、家庭等方面情况

防范风险的核心和重点在于交易的相对方是否诚实守信、经济情况是否正常。通过与中介及与卖方的交流，了解卖方工作、家庭等各方面情况及债务情况，必要时可以要求卖家出具个人征信报告，可以帮助我们对交易风险作出一定判断。

2. 了解房产情况

可以要求卖方提供房管部门出具的房产登记信息摘抄表，相比于房产证，不仅能看到该套房产的权属信息，还能看到是否存在抵押、查封等方面的情况。

3. 了解房产交易政策

政策风险个人难以预料，通过了解相关政策及其出台的时间，可以帮助我们对大体趋势作出一定判断。

以上措施只能帮助降低风险，并不能百分百避免，只能说帮助大家在全面综合考虑、理性判断的基础上，作出适合自己的决定。

最后，这种交易模式下一般中介都会让买卖双方做一个定金公证，似乎经过公证就没有问题了。但是，定金公证仅是就双方的定金合同进行公证，无法约束房产的物权变动。

《民法典》第五百八十六条规定：定金合同自实际交付定金时成立。定金合同公证与否，并不影响定金合同的效力，保留好双方签订的合同和交付定金的凭证也可以有效证明定金效力，所以定金公证不是必须，做与不做可以根据实际情况协商决定。