随着疫情的持续影响，房地产市场的持续下滑，开发商资金日益紧张，一手商品房延期交房甚至整个楼盘烂尾无法交房已司空见怪。面对前述状况，老百姓该如何维权？

由于商品房买卖关系国计民生，各地房地产主管机关一般都会发布商品房买卖合同（预售）官方范本以规范商品房买卖活动。商品房交付条件、交付手续、交付时间、逾期交付违约责任等作为合同必备条款规定在官方范本中，开发商则会根据自身情况制定补充条款要求购房者签署。因此，开发商延期交房的，购房人应按照合同约定处理，合同无约定则依据民法典和相关司法解释维权。

根据民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商延期交房，购房人有权要求开发商继续履行合同，交付符合交付条件的房屋，并承担违约责任。司法实践中，延期交房违约金约定过高的，法院往往根据开发商请求依法酌定调减。

达到房屋买卖合同约定的解除条件时，购房人有权要求解除房屋买卖合同，要求开发商退还购房人已支付的购房款。如果楼盘烂尾，开发商已无法交房，而购房人已办理按揭贷款支付房屋价款的，购房人将面临无法居住房屋却每月偿还按揭贷款的尴尬境地。此时，购房人有权要求解除房屋买卖合同的同时，解除与银行签订的商品房按揭贷款合同，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。开发商无法交房，意味着开发商也无资金偿还任何购房款，但购房人无需偿还银行贷款也算是一种解脱。需要注意的是，购房人应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。

根据《企业破产法》第四十二条第一款规定，人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务，诸如解除合同中应当返还对方的款项，属于共益债，应当随时清偿。在解除《商品房买卖合同》时应当返还的购房款可以优先偿还，但因解除合同所要求偿还的违约金、损害赔偿金、利息等，依旧属于普通债权。因此，如开发商负债很多，现有资产已经被多次查封，且有破产可能时，购房人应慎重选择维权方式。

综上，开发商延期交房时，购房人应根据自身实际情况和开发商破产可能性，选择要求开发商继续履行合同并支付延期交房违约金，或选择解除合同要求开发商退还购房款，并不再偿还银行按揭贷款。

1.《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

3.《中华人民共和国企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：

（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；

（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；

（三）因债务人不当得利所产生的债务；

（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；

（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；

（六）债务人财产致人损害所产生的债务。